SCPI : les litiges bondissent de 41 % en 2025, les retraits deviennent le principal point de tension

Les difficultés rencontrées par une partie du marché des SCPI se retrouvent désormais très concrètement dans les dossiers du médiateur de l’Autorité des marchés financiers.

En 2025, 199 litiges relatifs à des parts de SCPI ont été clos par la Médiation de l’AMF, contre 141 en 2024. Cela représente une progression de 41 % en un an.

Parmi ces 199 dossiers, 129 ont donné lieu à une proposition de solution.

Mais le rapport 2025 permet surtout d'identifier les principaux sujets de friction entre les épargnants et les professionnels : délais de retrait, remise en cause du conseil délivré lors de la souscription et information sur les risques.

Le médiateur consacre également un développement spécifique à un sujet sensible : l'achat de parts de SCPI à crédit.

199 litiges SCPI en 2025, contre 141 un an plus tôt

Le constat dressé par le médiateur est sans ambiguïté. Dans son rapport, il qualifie les SCPI de « problématique majeure dont la progression se confirme ».

Le nombre de dossiers clos passe de 141 en 2024 à 199 en 2025, soit une hausse de 41 %.

Cette évolution s'inscrit dans une tendance déjà observée en 2023 et 2024.

Le médiateur établit d'ailleurs explicitement un lien entre la poursuite des litiges immobiliers et les difficultés rencontrées par le marché de l'immobilier.

Autrement dit, la correction des valorisations et les tensions de liquidité observées sur une partie du marché des SCPI ne se traduisent pas uniquement dans les bulletins trimestriels. Elles alimentent également les différends entre certains associés, distributeurs et sociétés de gestion.

Les demandes de retrait deviennent le premier sujet de litige

C'est probablement le chiffre le plus marquant du rapport.

En 2025, le médiateur comptabilise 75 dossiers concernant les délais d'exécution des demandes de retrait, contre seulement 29 en 2024.

Cela représente une progression d'environ 159 % en un an.

Les retraits constituent ainsi, parmi les catégories chiffrées par le rapport, le principal motif de litige concernant les SCPI.

Litiges SCPI	2024	2025	Évolution
Ensemble des litiges clos	141	199	+41 %
Délais de retrait	29	75	+159 %
Conseil en investissement	35	46	+31 %
Information jugée insuffisante sur les risques	n.c.	19	—

Les chiffres montrent donc que la progression des litiges est très largement alimentée par la question de la liquidité des parts.

Pourquoi les retraits de SCPI posent-ils autant de problèmes ?

Le phénomène est directement lié au fonctionnement des SCPI.

Contrairement à une action cotée en Bourse, une part de SCPI ne bénéficie pas d'une liquidité instantanée.

Pour les SCPI à capital variable, la sortie dépend notamment de la capacité du mécanisme de retrait à absorber les demandes.

Lorsque les demandes de souscription ne suffisent plus à compenser les retraits, les ordres peuvent s'accumuler.

C'est précisément cette situation qui a contribué à l'allongement des délais sur une partie du marché immobilier.

Le médiateur indique avoir constaté depuis plusieurs années un nombre croissant de dossiers relatifs au retrait de parts de SCPI, une hausse qu'il relie à la conjoncture économique et immobilière.

Une demande de retrait n'a pas à être renouvelée

Le rapport rappelle à cette occasion une règle importante pour les associés.

Une demande de retrait n'a pas de durée de validité et n'a donc pas à être renouvelée.

C'est une différence importante avec un ordre de vente de parts.

Le sujet avait d'ailleurs fait l'objet d'un « dossier du mois » de la Médiation de l'AMF en février 2025.

Cette distinction peut devenir particulièrement importante lorsque les délais de sortie s'étendent sur plusieurs mois.

Le rang dans la file d'attente sous surveillance

Le rapport 2025 va plus loin en s'intéressant au fonctionnement du registre des retraits.

Lorsqu'une société de gestion reçoit une demande conforme, elle doit l'inscrire sur le registre des retraits.

Le bulletin doit au minimum comporter le nom du porteur, le nom de la SCPI, le nombre de parts concernées, le prix et la signature du porteur.

Si ces éléments sont présents, la demande doit être enregistrée dès sa réception.

Cette date est loin d'être anodine.

Elle détermine le rang de l'associé dans la file des demandes de retrait.

Or, plusieurs épargnants ont saisi le médiateur après avoir constaté une régression apparente de leur rang dans le registre.

Le « double horodatage » des demandes de retrait

Le médiateur s'attarde ainsi sur une pratique particulière : le double horodatage.

Certaines sociétés de gestion utilisent deux listes.

La première enregistre les demandes dès que le bulletin répond aux exigences minimales. La seconde recense les demandes pour lesquelles l'ensemble des documents administratifs complémentaires a été reçu.

Le médiateur reconnaît que cette organisation permet d'inscrire rapidement la demande sur le registre tout en poursuivant les contrôles administratifs.

Mais le dispositif peut également produire des situations problématiques.

Un associé pourrait compléter son dossier très tardivement, parfois plus d'un an après son inscription initiale, tout en conservant son ancien rang.

Il pourrait alors bénéficier d'une évolution de la conjoncture au détriment d'autres porteurs.

L'AMF encourage un délai pour compléter les dossiers

Face à ce risque, certaines sociétés de gestion ont adopté une solution : prévoir dans la documentation contractuelle un délai maximal pour compléter une demande de retrait incomplète.

Le médiateur encourage cette pratique.

Elle permet, selon le rapport, de réduire les risques d'abus et de mieux respecter le principe d'égalité entre les porteurs de parts.

Ce point pourrait devenir particulièrement important si les files d'attente de certaines SCPI restent élevées.

Dans un marché liquide, quelques jours d'écart dans le traitement administratif ont peu de conséquences. Lorsque les délais de retrait atteignent plusieurs mois, voire davantage, le rang dans la file d'attente devient un véritable enjeu financier.

Le conseil en SCPI davantage contesté

La liquidité n'est toutefois pas le seul sujet.

Le deuxième grand motif identifié concerne le conseil en investissement.

Le nombre de dossiers dans lesquels le conseil délivré est remis en cause passe de 35 en 2024 à 46 en 2025, soit une progression d'environ 31 %.

À cela s'ajoutent 19 dossiers dans lesquels l'épargnant considère avoir été insuffisamment informé des risques du produit sans contester directement l'adéquation du conseil.

Le retournement du marché immobilier conduit donc certains investisseurs à revenir sur les conditions dans lesquelles leurs parts avaient initialement été commercialisées.

Une baisse de prix ne suffit pas à démontrer un mauvais conseil

Le médiateur apporte toutefois une nuance essentielle.

Subir une baisse du prix de ses parts ou une diminution du rendement ne signifie pas automatiquement que le conseiller a commis une faute.

Le professionnel n'est pas soumis à une obligation de résultat concernant la performance future du placement.

Le médiateur rappelle ainsi que le seul constat d'une baisse de rendement ou d'une perte sur des parts de SCPI ne suffit pas à caractériser un manquement à l'obligation de conseil.

Pour apprécier un éventuel manquement, il faut notamment examiner les informations dont disposait le professionnel au moment de la recommandation et l'adéquation du produit avec la situation de l'investisseur.

Le profil de l'investisseur devient déterminant

Le rapport insiste précisément sur ce point.

Les professionnels doivent pouvoir démontrer qu'ils ont correctement évalué le profil de leur client avant de recommander un investissement.

Ils doivent notamment être capables de produire le questionnaire d'évaluation du client ainsi que le rapport d'adéquation signé avant la souscription.

Dans un dossier examiné par le médiateur, l'établissement n'a pas été en mesure de produire le profil client ayant servi de base à un conseil délivré en 2020.

Le médiateur a considéré que cette absence était susceptible de caractériser un manquement aux obligations d'information et d'évaluation de l'adéquation.

L'affaire s'est finalement conclue par une indemnisation correspondant à 75 % de la moins-value latente constatée.

Ce cas est particulièrement intéressant : ce n'est pas la moins-value elle-même qui justifie l'indemnisation, mais l'incapacité du professionnel à démontrer correctement l'exécution de ses obligations.

Les SCPI à crédit dans le viseur du médiateur

Le passage le plus sévère du rapport concerne probablement le financement des SCPI par emprunt.

Le médiateur indique explicitement que la commercialisation de parts de SCPI financées à crédit constitue une source de préoccupation.

Une dizaine de dossiers de ce type ont été examinés en 2025.

Le montage est bien connu.

L'investisseur emprunte pour acheter ses parts. Les revenus distribués par la SCPI permettent de couvrir une partie des mensualités et l'effet de levier du crédit peut améliorer la rentabilité des fonds propres lorsque le scénario évolue favorablement.

Mais le mécanisme fonctionne également dans l'autre sens.

Le piège de la SCPI présentée comme « autofinancée »

Le médiateur attire notamment l'attention sur la présentation commerciale de certaines opérations comme étant « autofinancées » grâce aux revenus de la SCPI.

Cette promesse devient problématique lorsque les revenus distribués diminuent.

L'investisseur doit alors augmenter son effort d'épargne pour continuer à rembourser le crédit.

Et si la valeur des parts baisse simultanément, l'effet de levier amplifie la perte patrimoniale.

Le risque est encore plus marqué avec un prêt in fine, puisque le capital emprunté doit être remboursé à la dernière échéance.

« Il n'y aura rien à verser en plus » : une présentation jugée trompeuse

Un cas présenté dans le rapport illustre précisément ce risque.

Un document commercial reposait sur une hypothèse simplifiée dans laquelle les revenus distribués par la SCPI correspondaient parfaitement aux mensualités du crédit.

Des échanges écrits du conseiller comportaient également des affirmations sans nuance, dont : « il n'y aura rien à verser en plus ».

Le médiateur a considéré que cette présentation n'était pas suffisamment équilibrée au regard des risques du montage et ne répondait pas aux exigences d'une information claire, exacte et non trompeuse.

Une indemnisation d'environ 10 000 euros a finalement été proposée par l'établissement et acceptée par l'épargnant.

Un autre dossier aboutit à environ 15 000 € d'indemnisation

Le rapport examine également le cas d'un investissement dans des SCPI fiscales Scellier financées par un prêt in fine.

Le taux du crédit était fixe pendant huit ans avant de devenir variable.

Le médiateur constate que, même durant la période initiale pourtant la plus favorable, le coût cumulé des intérêts et de l'assurance dépassait sensiblement l'économie fiscale obtenue.

Il estime alors que le montage avait généré dès l'origine un préjudice financier que le professionnel pouvait anticiper.

La suite du développement indique que le réexamen du dossier a conduit à une proposition d'indemnisation d'environ 15 000 euros, permettant de mettre fin au litige.

2025 marque un changement de nature pour les litiges SCPI

Le rapport du médiateur offre finalement une photographie intéressante des conséquences du retournement immobilier.

Les difficultés des SCPI ne sont plus seulement mesurées par les baisses de prix de part, les diminutions de valeurs de reconstitution ou l'accumulation de parts en attente de retrait.

Elles se retrouvent désormais dans les relations entre épargnants et professionnels.

Avec 199 dossiers clos et une progression de 41 %, les SCPI deviennent une problématique significative pour la Médiation de l'AMF.

Et les chiffres montrent surtout un déplacement des préoccupations.

Pendant les années de collecte abondante, la liquidité des SCPI pouvait apparaître comme un risque relativement théorique pour certains investisseurs.

Avec 75 litiges relatifs aux délais de retrait en 2025 contre 29 seulement un an auparavant, ce risque est devenu beaucoup plus concret.

Le rapport rappelle ainsi une caractéristique fondamentale de la pierre-papier : une SCPI reste un placement immobilier de long terme dont le capital et la liquidité ne sont pas garantis.

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Source: Deeptinvest d'après le document du rapport du médiateur de l'AMF 11/09/2026