SCPI : pourquoi les gérants se ruent-ils à nouveau sur les hôtels ? Ont-ils oublié le Covid ?

L'hôtellerie semble être devenue le nouvel eldorado des sociétés de gestion de SCPI. Depuis plusieurs mois, les acquisitions se multiplient en France et en Europe, avec des rendements immobiliers souvent attractifs.

Mais cette nouvelle mode soulève une question : a-t-on déjà oublié les risques que comporte ce type de patrimoine et que le Covid avait révélés ?

Une dizaine d'opérations hôtelières récentes

L'engouement ne concerne plus seulement les SCPI spécialisées. Plusieurs SCPI diversifiées ont récemment investi dans ce secteur.

Sept SCPI et une dizaine d'opérations ou groupes d'opérations : la tendance dépasse désormais le cercle des spécialistes de l'hôtellerie.

2. Pourquoi cet engouement maintenant ?

Trois raisons peuvent expliquer ce retour.

D'abord, la reprise du tourisme européen, qui a permis aux exploitants hôteliers de retrouver une activité plus soutenue après la crise sanitaire. Ensuite, la correction des prix immobiliers, qui peut offrir de nouvelles opportunités d'acquisition. Enfin, la recherche de rendement. Certaines opérations récentes affichent des rendements immobiliers initiaux compris entre 7 % et 8 %, parfois davantage. Pour des SCPI soucieuses de maintenir des distributions attractives, l'argument est séduisant.

Mais un rendement supérieur rémunère aussi, potentiellement, un risque supérieur.

3. Atream Hôtels : le précédent que personne ne devrait oublier

En 2020, la crise sanitaire avait démontré la fragilité particulière de l'immobilier hôtelier.

Chez Atream Hôtels, SCPI pourtant spécialisée dans ce secteur, 93 % des établissements étaient fermés au public au début du mois d'avril 2020. Le taux de recouvrement des loyers était tombé à 52,3 % au deuxième trimestre. Conséquence pour les associés : le taux de distribution est passé de 5,17 % en 2019 à 2,80 % en 2020, puis 2,64 % en 2021, avant de se redresser. Ces chiffres illustrent une forte dégradation des revenus distribués, sans signifier pour autant une baisse équivalente de la valeur des immeubles.

Si un spécialiste de l'hôtellerie a subi un tel choc, qu'en serait-il d'une SCPI généraliste moins expérimentée ?

4. Un hôtel n'est pas un immeuble comme les autres

L'hôtellerie est un immobilier d'exploitation. Sa rentabilité dépend directement de la santé économique de l'établissement.

Même avec un bail de quinze ou vingt ans, un exploitant confronté à des difficultés peut demander une réduction de loyer, reporter ses paiements ou renégocier ses engagements. Les risques sont nombreux : saisonnalité touristique, hausse des charges, dépendance à l'exploitant, travaux réguliers de rénovation et difficultés de relocation. Il faut également distinguer la marque affichée sur l'hôtel de l'entreprise qui garantit réellement le paiement du loyer.

Un bail long ne garantit pas un locataire solvable.

5. Toutes les SCPI savent-elles gérer des hôtels ?

C'est la véritable question.

Acheter les murs d'un hôtel ne suffit pas à maîtriser les risques de cette activité. Il faut savoir analyser les résultats d'exploitation, évaluer la solidité des opérateurs, anticiper les rénovations et négocier avec les exploitants lorsque leur rentabilité se dégrade. Une SCPI diversifiée peut parfaitement investir dans l'hôtellerie, à condition de disposer des compétences nécessaires, directement ou auprès de partenaires spécialisés.

Mais cette expertise devrait être démontrée, et non simplement supposée.

6. Le risque environnemental : une menace encore sous-estimée ?

Au-delà des risques économiques, l'hôtellerie doit désormais faire face à des contraintes environnementales croissantes.

La réglementation européenne sur la performance énergétique des bâtiments va accélérer les besoins de rénovation. Pour les hôtels concernés, cela pourrait entraîner des investissements importants en matière d'isolation, de climatisation et d'équipements énergétiques. Mais le risque est également climatique et touristique.

Les destinations méditerranéennes, particulièrement recherchées par les SCPI, sont exposées à plusieurs évolutions :

• Canicules et sécheresses : elles peuvent réduire l'attractivité des séjours estivaux et augmenter les dépenses de climatisation.
• Restrictions d'eau : elles peuvent affecter les piscines, les espaces verts et certains services hôteliers.
• Incendies, inondations et érosion côtière : ils peuvent entraîner des interruptions d'activité, des travaux et une augmentation des coûts d'assurance.
• Évolution des habitudes touristiques : les voyageurs pourraient privilégier davantage les saisons intermédiaires ou les destinations plus tempérées.

L'Agence européenne pour l'environnement identifie déjà ces phénomènes comme des risques pour le tourisme européen. Le risque est donc double pour une SCPI : financer des travaux supplémentaires sur ses hôtels tout en faisant face à une éventuelle fragilisation de leur exploitation. Et ce risque pourrait peser sur la valeur de revente des établissements les moins adaptés.

Un hôtel acheté aujourd'hui avec un rendement attractif sera-t-il toujours aussi compétitif dans quinze ans, compte tenu des contraintes énergétiques, de la disponibilité de l'eau et de l'évolution du climat ?

Notre analyse : une nouvelle mode à surveiller

Le retour des SCPI vers l'hôtellerie n'est pas nécessairement une mauvaise nouvelle. La reprise touristique et les nouvelles conditions de marché peuvent créer de véritables opportunités.

Mais l'expérience du Covid devrait rappeler une évidence : l'hôtellerie reste une classe d'actifs spécifique, plus dépendante de l'exploitation que beaucoup d'autres segments immobiliers.

Après avoir sous-estimé le risque sanitaire en 2020, les sociétés de gestion ne doivent pas reproduire la même erreur avec le risque climatique. Acheter un hôtel aujourd'hui, c'est aussi parier sur l'attractivité de sa destination et sur les coûts de son exploitation à l'horizon 2035-2040 La multiplication des acquisitions pose donc une question stratégique.

Les gérants achètent-ils des hôtels parce qu'ils maîtrisent réellement ce métier, ou parce que les rendements affichés sont devenus particulièrement séduisants ?

Source: Deeptinvest novembre 2026