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10 janvier 2019

SCPI, qu'est-ce que c'est ?

La hausse des prix de l’immobilier rend l’accession à la propriété de plus en plus difficile pour les particuliers. Pourtant, leur intérêt pour la pierre ne se dément pas. Les SCPI sont aujourd’hui un moyen de résoudre cette tension entre appétence et contraintes. Pourquoi, et de quoi s’agit-il exactement ?

Fonctionnement

Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est une structure d’investissement collectif.

Des investisseurs particuliers confient leurs fonds à une SCPI, qui acquiert et gère un patrimoine immobilier. Les loyers et les avantages fiscaux redistribués aux investisseurs le sont au prorata de leur engagement financier. En effet, ces revenus s'exposent à l’impôt, de la même façon que les revenus obtenus par la possession immobilière directe. C’est ce qu’on appelle « l’investissement pierre papier ».

Les gestionnaires de fonds

Les gestionnaires de fonds gèrent au quotidien les SCPI. Ils peuvent intervenir dans plusieurs SCPI en même temps. Les SCPI sont des instruments financiers complets, et complexes. L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) encadre leur activité. C'est l'AMF qui donne les agréments et impose aux sociétés de gestion une transparence. Ainsi, les SCPI publient chaque année un rapport annuel et des bulletins trimestriels. Ces éléments fournis aux porteurs de parts éclairent la situation financière et patrimoniale des fonds.

Intérêt pour l’épargnant

Investissement rentable, les SCPI sont aussi un investissement sûr, puisqu’elles s’appuient pour la plupart sur la valeur physique de l’immobilier, avec une propriété le plus souvent directe de biens. Les associés mutualisent le risque. De plus, c’est un investissement que l’on peut mettre en cohérence avec ses valeurs, en soutenant des SCPI à thème, par exemple selon la destination des biens immobiliers (bureaux logements...), ou l'emplacement géographique (Paris, France, Europe). Il est aussi possible d'investir dans un patrimoine respectueux de critères sociaux ou environnementaux.

Différents types de SCPI

Tout d'abord, la SCPI de rendement a pour but principal de distribuer un rendement régulier, souvent tous les trimestres.

Ensuite, la SCPI fiscale procure à l’associé un bénéfice en fonction du régime fiscal choisi : Pinel, Malraux, Méhaignerie, De Robien, Scellier, Duflot... L'investisseur s'expose à un engagement de durée minimal (variable selon les régimes fiscaux).

Enfin, la SCPI de plus-value a pour objectif la valorisation du patrimoine. Les investisseurs tablent sur un gain lors de la dissolution de la SCPI et de la liquidation du patrimoine, souvent au bout de 15 ans.

Ainsi, pour tous ces fonds, l'horizon d'investissement conseillé est le plus souvent du moyen terme (à partir de 8 ans).

Comment acheter des parts dans une SCPI ?

Les parts s'acquièrent auprès d’un intégrateur global, à la fois vendeur et gestionnaire (par exemple une banque), ou auprès d’un intermédiaire financier (gestionnaire de patrimoine). Mais la démarche reste accessible, car l’investissement minimal est de quelques centaines d’euros.

En conclusion, il est nécessaire de se faire accompagner car on compte aujourd’hui en France près de 170 SCPI. Il serait faux de croire que leurs performances sont équivalentes !

NB : la SCPI doit être distinguée de la SIIC (Société d’investissement immobilier coté) et des OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) : nous vous en dirons plus dans un prochain article.