Vulnérabilités des fonds immobiliers ouverts dans la zone euro

Les fonds immobiliers ouverts (Real Estate Investment Funds en bon anglais) jouent un rôle essentiel sur les marchés immobiliers des pays de la zone euro. Ces fonds sont des véhicules d'investissement qui placent principalement dans l'immobilier. Ils n'ont cessé de prendre de l'importance avec les années tant et si bien que la Banque Centrale Européenne a réalisé une étude spécifique dont cet article se fait l'écho. En effet, les fonds immobiliers ouverts peuvent faire leurs placements soit directement dans des biens immobiliers physiques. Ils peuvent aussi indirectement le faire via l'achat d'actions ou de dettes émises par des sociétés qui investissent dans l'immobilier. Les REIFs constituent ainsi un canal de financement et d'investissement précieux sur les marchés immobiliers de la zone euro, réduisant la dépendance au financement bancaire et diversifiant ainsi la base d'investisseurs.

Le poids capitalistique des fonds immobiliers ouverts en Europe:

Cependant, au cours de la dernière décennie, le secteur des REIFs a connu une croissance significative. Il représente désormais 40 % des marchés immobiliers commerciaux de la zone euro. Cette croissance implique que les évolutions du marché immobilier et des REIFs sont de plus en plus interdépendantes. L'instabilité dans le secteur des REIFs pourrait donc avoir des implications systémiques pour les marchés immobiliers commerciaux. Par répercution, cela pourrait à son tour affecter la stabilité du système financier global (en raison de l'exposition directe des institutions financières aux marchés immobiliers commerciaux). Et par voie de conséquence l'économie réelle (par exemple, en raison des effets sur les valeurs de collatéral et des prêts).

Vulnérabilités des marchés immobiliers commerciaux

La situation est d'autant plus préoccupante étant donné les perspectives dégradées des marchés immobiliers. L'incertitude macro-financière et le resserrement monétaire représentent des signes évidents de vulnérabilité dans les marchés immobiliers. Ceci se matérialise par la baisse de la liquidité du marché et les corrections de prix.

De plus, les chocs extérieurs à la zone euro ont souligné le potentiel de l'incertitude des marchés immobiliers commerciaux à affecter les REIFs. Aux États-Unis, par exemple, Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) a récemment fait face à une augmentation des demandes de rachat (principalement de la part d'investisseurs asiatiques). En conséquence, BREIT a dû limiter les rachats conformément à ses propres limites de retrait. De plus, il a procédé à des ventes importantes de biens immobiliers. Mais il a aussi du rechercher de nouveaux investissements pour soulager les pressions de liquidité. De même, au Royaume-Uni, de nombreux REIFs ont imposé des limites de rachat. Ceci s'est fait suite à une augmentation des demandes de rachat, déclenchée initialement par les tensions sur les obligations d'État. Plus récemment l'incertitude macro-financière et les perspectives négatives des marchés immobiliers commerciaux ont amplifié le phénomène.

La vulnérabilité des REIFs à des risques de liquidité significatifs a également été démontrée lors de chocs précédents. Il a été constaté que les fonds immobiliers ouverts étaient plus susceptibles de suspendre les rachats après le début de la pandémie de COVID-19. Ceci a été fait en raison de la difficulté à valoriser et à vendre des actifs immobiliers illiquides pendant les périodes de crise. C'est ce qui pourrait augmenter le risque de retraits massifs d'investisseurs. De même, toute détérioration des conditions actuelles du marché immobilier commercial pourrait également accroître le potentiel de demandes massives de rachat. En l'absence d'outils de gestion de la liquidité appropriés, les REIFs pourraient être contraints de recourir à des ventes d'actifs à des prix réduits, amplifiant ainsi le stress du marché.

Vulnérabilités structurelles dans le secteur des REIFs

Une vulnérabilité clé des REIFs réside dans le déséquilibre structurel de liquidité entre leurs actifs et leurs passifs. Cela souligne la nécessité d'un cadre politique commun et complet pour les REIFs. Ces fonds se confrontent à un déséquilibre de liquidité structurel lorsqu'ils offrent des rachats fréquents à leurs investisseurs tout en détenant des actifs immobiliers illiquides. Les politiques visant à réduire la vulnérabilité liée au déséquilibre de liquidité devraient inclure une utilisation plus active d'outils de gestion de la liquidité (LMTs) ainsi que des mesures directes concernant les actifs et les passifs des REIFs.

LMTs et politiques pour renforcer la résilience des REIFs

Pour atténuer les risques et renforcer la résilience des REIFs, une série de politiques pourrait s'envisager:

1. Réduire la fréquence des rachats et allonger les préavis de rachat. Cela permet d'atténuer la pression sur les liquidités en cas de situations de stress du marché.
2. Encourager une augmentation de la part d'actifs liquides détenus par les REIFs pour réduire le déséquilibre de liquidité.
3. Développer un cadre de politique harmonisé pour les REIFs à l'échelle de la zone euro. Cela peut se matérialiser en garantissant que les règles régissant ces fonds sont cohérentes dans tous les pays membres.
4. Mettre en place une gamme d'outils de gestion de la liquidité (LMTs) à la disposition des gestionnaires de fonds. Cela permettrait de gérer efficacement la liquidité du fonds dans toutes les conditions de marché.
5. Encourager la transparence et des évaluations plus fréquentes des actifs du fonds. Cela permettrait de réduire le risque d'un avantage pour le premier investisseur en cas de mouvements de rachat massifs.
6. Explorer la possibilité d'une structure de fonds immobilier fermé. Ceci pourrait assurer une plus grande résilience en cas de stress du marché.

Conclusion

Les vulnérabilités des REIFs et leur impact potentiel sur les marchés immobiliers commerciaux et la stabilité financière nécessitent des politiques appropriées pour atténuer les risques. Une approche coordonnée et harmonisée à l'échelle de la zone euro est essentielle pour renforcer la résilience des REIFs et réduire les risques systémiques liés à leur activité.

Source: Rapport de la BCE sur les REIFs juillet 2023 d'après une synthèse réalisée par Deeptinvest