La fiscalité des revenus des SCPI (Partie 2)

La fiscalité des SCPI est un critère important à prendre en compte par les investisseurs. Dans cet article, nous continuons à découvrir l'imposition des plus-values et l'imposition des SCPI européennes. La fiscalité des revenus des SCPI (Partie 2)

La fiscalité sur les plus-values en cas de revente

Première cas : L’imposition des plus-values lors de la cession des parts de SCPI réalisées par l’investisseur

Lorsque qu’un investisseur revend ses parts et que le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition, il réalise une plus-value qui est imposable selon le régime des plus-values immobilière. On calcule la taxe sur les bénéfices potentiels de la manière suivante :

19% d’impôt et 17.2% de prélèvements sociaux (CSG, CRDS).

Cependant, en fonction du nombre d’années de détention de ses parts avant la revente, l’investisseur aura le droit à des abattements :

• 6% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année
• 4% d’abattement entre la 22ème et la 30ème année

L’exonération est acquise à l’expiration d’une durée de 22 ans.

Au niveau des prélèvements sociaux, là encore des abattements sont appliqués en fonction de la durée de détention :

• 1.65% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année
• 1.6% d’abattement entre la 22ème année
• 9% d’abattement entre la 23ème et la 30ème année

L’exonération n’intervient ici qu’au-delà de 30 ans. Une surtaxe peut également s’appliquer aux plus-values de plus de 50 000 euros.

Seconde cas : L’imposition des plus-values lors de la cession de biens réalisées par la SCPI

Les plus-values réalisées seront taxées au régime des plus-values immobilières. On applique alors les mêmes règles d’imposition avec un abattement pour durée de détention différencié pour l’impôt sur le revenu (exonérée après 22 ans) et pour les prélèvements sociaux (exonérée après 30 ans). 

De plus, les plus-values immobilières sont exonérées dès lors que chaque cession est inférieure à 15.000 euros.       

La fiscalité des SCPI européennes

Depuis quelques années, les SCPI européennes réussissent à séduire de plus en plus d'investisseurs par son fort potentiel de rentabilité et une fiscalité avantageuse. On détermine l’impôt des revenus fonciers selon la fiscalité du pays concerné. De plus, ces revenus bénéficient d’une exonération des prélèvements sociaux (17,2%).  

Afin d’éviter une double imposition pour un résident fiscal français, les états européens ont signé avec la France des conventions fiscales permettant une exonération partielle des revenus étrangers.

Il existe deux méthodes d’impositions distinctes selon le pays : la méthode du crédit d’impôt et la méthode du taux effectif.

La méthode du crédit d’impôt s’applique pour les revenus fonciers de source allemande, espagnole ou italienne. Avec cette méthode, on ajoute les revenus étrangers aux revenus et salaires français pour déterminer le revenu imposable et le Taux Marginal d’Imposition (TMI). Ce taux est applicable à l’ensemble des revenus, français et étrangers.

Pour éviter une double imposition, on applique un crédit d’impôt égal au montant d’impôt français. Le calcul est donc le suivant :

Crédit d'impôt = impôt sur les revenus mondiaux  x (revenu net catégoriel de source étrangère / revenu net global)

La méthode du taux effectif est applicable essentiellement sur les revenus issus de la Belgique, Pays Bas, Portugal, Irlande, ou Finlande. Dans ce cas, on ne prend pas en en compte les revenus étrangers dans la détermination du revenu imposable en France.

Le calcul se fait cette fois-ci en deux temps. Il faut passer d'abord appliquer le calcul d’un taux moyen d’imposition effectif (si les revenus étaient imposés en France), puis en appliquant ce taux à la base taxable en France.

Exemple 1 : Le cas du crédit d’impôt

Prenons l'exemple d’un couple avec 2 enfants (3 parts fiscales) avec des revenus professionnels nets fiscaux après abattement de 10% de 60.000 euros. L’impôt sur le revenu de ce couple sera de 4.281 euros (tranche marginale d’imposition à 14%). Son taux moyen d’imposition sera de 7,14% (= 4.281/60.000).

Supposons maintenant que ce foyer fiscal perçoive 10.000 euros de revenus d’une SCPI investie à 100% en Allemagne. Son revenu global imposable passe alors à 70.000 euros et son impôt à 5.681 euros (tranche marginale d’imposition à 14%). Le taux moyen d’imposition qui grimpe à 8,12% (= 5.681/70.000). Mais c’est sans compter le crédit d’impôt égal à l’impôt français sur les revenus de source étrangère : Crédit d’impôt = 8,12% x 10.000 = 812 euros, soit un impôt final de 4.869 euros (= 5.681 – 812).  

Par rapport au même foyer fiscal sans revenus de source étrangère, l’imposition a donc été alourdie de 588 euros (= 4.869 – 4.281). Les revenus de la SCPI (10.000 euros) ont donc été taxés à 5,88% pour ce couple d’épargnants.

Exemple 2 : Le cas du taux effectif

Prenons maintenant le même foyer fiscal qui perçoit 10.000 euros de revenus d’une SCPI investie à 100% en Belgique, en plus de son revenu net fiscal après abattement de 10% de 60.000 euros. Le calcul va se faire en 2 temps : tout d’abord, on calcule le taux moyen d’imposition « virtuel » de ce foyer fiscal si les 10.000 euros étaient imposés en France. On procède donc au calcul d’un impôt fictif sur un revenu « potentiel » de 70.000 euros (60.000 + 10.000). Cet impôt serait de 5.681 euros comme vu précédemment, soit un taux moyen de 8,12%.

Une fois obtenu ce « taux moyen d’imposition effectif », on va l’appliquer à la base taxable en France, soit les 60.000 € de revenus professionnels : 60.000 euros x 8,12% = 4.869 euros.

On comprend donc bien dans cet exemple que peu importe le pays source du revenu, l’imposition sera in fine la même pour ce foyer fiscal sur les 10.000 euros de revenus tirés d’une SCPI investie à l’étranger : 5,88%, au lieu de 14% pour un revenu équivalent tiré d’une SCPI investie en France.

En conclusion, la fiscalité française est complexe. Pour les SCPI, il n'est pas toujours simple de bien faire sa déclaration de revenus. En fonction de son niveau de compétence, il vaut parfois mieux se rapprocher d’un conseiller spécialisé pour vous accompagner dans cette démarche.

La fiscalité des revenus des SCPI (Partie 2)

La fiscalité des revenus d'une SCPI (Partie 2)