Liquidité des SCPI : derrière les chiffres de l’ASPIM, la réalité des délais de vente

La baisse des parts en attente peut donner l’image d’un marché qui se débloque. Mais pour un associé, la question est plus concrète : combien de temps faut-il pour vendre ses parts ? En croisant le bilan de l’ASPIM avec les délais calculés par Deeptinvest au deuxième trimestre 2026, les tensions encore présentes apparaissent plus clairement.

Moins de parts en attente ne signifie pas autant de sorties réalisées

Selon l’ASPIM et l’IEIF, la valeur des parts en attente atteint 1,9 milliard d’euros au 30 juin 2026, en baisse de 31 % depuis la fin de 2025. Pris isolément, ce chiffre semble rassurant. Son explication l’est beaucoup moins.

Pour onze SCPI ayant suspendu temporairement la variabilité de leur capital, la diminution atteint environ 1,2 milliard d’euros. Elle résulte de la réinitialisation des carnets d’ordres et de la mise en place de marchés secondaires. Dans les SCPI restées à capital variable, les parts en attente augmentent au contraire d’environ 330 millions d’euros. [1]

La diminution du total ne correspond donc pas à un montant équivalent de remboursements aux associés. L’ASPIM le précise elle-même : cette évolution ne suffit pas à démontrer une amélioration générale de la liquidité.

C’est à cet endroit que l’analyse Deeptinvest apporte une lecture plus concrète. Le montant global décrit une situation de marché ; le délai estimé aide à apprécier les conditions de sortie d’un fonds.

Deeptinvest mesure ce qui compte pour l’associé : le temps de sortie

À partir des rapports trimestriels du deuxième trimestre 2026, Deeptinvest examine le nombre de parts en suspens et calcule un délai de cession en fonction de la vitesse de vente constatée au cours du trimestre écoulé.

Dans le périmètre étudié de 136 fonds, 69 affichent zéro part en suspens et 64 en présentent. Trois fonds n’ont pas de donnée renseignée sur ce nombre. Le constat est donc contrasté : les difficultés concernent une partie du périmètre, avec des intensités très différentes.

Parmi les 64 fonds présentant des parts en suspens, 53 disposent d’un délai calculable. Pour ces 53 fonds, le délai médian atteint 24 mois. Autrement dit, la valeur centrale de la série correspond à deux ans si le rythme récent de cession se maintient.

Dans ce même groupe, 34 fonds affichent un délai supérieur à un an et 23 dépassent cinq ans. Ces résultats donnent une mesure des tensions que la seule évolution du montant global des parts en attente ne permet pas d’apprécier.

Le nombre de parts en suspens ne suffit pas

Deux fonds peuvent présenter des volumes importants de parts en suspens sans offrir les mêmes perspectives de sortie. Tout dépend aussi de la vitesse à laquelle les parts trouvent preneur.

Exemples issus des données Deeptinvest ; cette sélection ne constitue pas un classement.

Épargne Pierre présente ainsi davantage de parts en suspens qu’ESG Pierre Capitale, mais un délai estimé plus court. De même, Eurovalys affiche davantage de parts en suspens qu’Immorente, avec un délai calculé inférieur.

Pour apprécier la liquidité, il faut rapprocher les parts en suspens du rythme de cession. Un volume seul, même précisément mesuré, ne répond pas à la question du temps nécessaire pour sortir.

Une lecture plus objective des conditions de sortie

L’apport de Deeptinvest tient à cette méthode : traduire les données des rapports trimestriels en un indicateur lié à la préoccupation de l’associé. Plutôt que de tirer une conclusion rassurante d’un chiffre agrégé, l’analyse distingue les situations fonds par fonds et explicite les conditions du calcul.

Cette démarche permet d’objectiver davantage les conditions de sortie. Elle met en évidence les fonds dont les échanges restent fluides comme ceux pour lesquels le rythme récent apparaît insuffisant face aux parts en suspens.

Il serait toutefois excessif d’en conclure que les chiffres de l’ASPIM sont faux ou que son analyse ignore les difficultés. Son bilan contient précisément les réserves nécessaires sur la baisse apparente des parts en attente. La valeur ajoutée de Deeptinvest est de prolonger ce diagnostic par une mesure concrète du délai estimé de vente.

L’objectivité se juge ici à la transparence de la méthode, à la précision du périmètre et à la présentation des limites de l’indicateur.

Un délai estimé, à lire avec ses conditions

Le calcul Deeptinvest repose sur la vitesse de cession du dernier trimestre. Il indique ce que ce rythme suggère s’il se prolonge. Une variation de la demande, des souscriptions ou des conditions de vente peut modifier le résultat.

Les délais très élevés doivent donc être compris comme des signaux de tension. Ils expriment un rythme de vente très faible au regard des parts en suspens renseignées ; ils ne constituent pas des prévisions fiables sur plusieurs décennies.

Un délai affiché à 0 signifie que les parts peuvent être vendues dans le trimestre, selon la convention Deeptinvest. Un délai non calculable reste distinct d’un délai long, et une donnée manquante ne peut être assimilée à une absence de difficulté.

Enfin, le temps de sortie doit être rapproché du prix obtenu. Trouver un acheteur ne garantit pas de récupérer sa mise initiale. L’AMF rappelle d’ailleurs qu’une demande de retrait complète et régulière peut être exécutée dans un délai indéterminé.

Pour juger de la liquidité d’une SCPI, l’associé a besoin de connaître les parts en suspens, le rythme des ventes et le prix auquel elles se réalisent. C’est cette lecture que Deeptinvest apporte en complément du panorama de marché de l’ASPIM.

Pour approfondir cette analyse, consultez le comparateur de SCPI Deeptinvest et les derniers documents des fonds concernés.

Source: Deeptinvest