Evolution du marché des SCPI : trois tendances en question

Le marché des SCPI continue de séduire les investisseurs : la tendance s’est confirmée en 2018 malgré un ralentissement conjoncturel suite à une année 2017 exceptionnelle. Les capitalisations progressent de plus de 10% et la capitalisation totale des SCPI a dépassé la barre des 55 milliards d’euros au 31 décembre 2018*.

Derrière ces chiffres records, il est intéressant d’interroger les tendances générales du marché. Trois d’entre elles retiennent notre attention.

L’européanisation des fonds

Une des premières tendances notables est l’élargissement des investissements hors de France et particulièrement en Europe. La logique rentable est évidente. Les marchés immobiliers européens sont moins onéreux (particulièrement en Allemagne) et la fiscalité immobilière y est réduite par rapport à la France. Les SCPI s’assurent ainsi des frais moindres et les bénéfices ont de fortes chances d’être intéressants.
Des questions se posent néanmoins aux investisseurs :

• Quid de la durabilité ? Les normes ne sont pas les mêmes d’un pays à l’autre et certains encouragent la course à la construction, potentiellement au détriment de normes environnementales et l'artificialisation des sols progressent encore,
• Quid de la gouvernance ? Qu’en est-il de la visibilité et de la capacité de décision sur ces fonds européens ? Dans quelle mesure les gestionnaires de fonds maîtrisent un marché très élargi dans des pays et des législations diverses ? Combien d’intermédiaires sont nécessaires pour asseoir ces fonds à l’international ?
• Quid de l’impact sur les marchés locaux ? L’apparition de très gros investisseurs entraîne le marché à la hausse et cette tension n’est pas du goût des propriétaires locaux. C'est notamment le cas en Allemagne où la grogne commence à poindre.

La course au gigantisme

Cette deuxième tendance forte du marché s’inscrit dans une démarche de diversification. On le comprend : un fonds diversifié s’assure au mieux de pallier les pertes de certains placements avec les bénéfices d’autres. Cette approche a le mérite d’être convaincante d’un point de vue rentabilité. Un fonds avec plusieurs centaines de biens assure ainsi son TDVM au mieux et rassure ses investisseurs.

Au-delà de ce calcul efficace, on peut s’interroger sur un point. En effet, si la rentabilité est presque garantie, on ne peut nier un risque d’opacité pour les investisseurs finaux. En accroissant le nombre de biens on perd souvent en lisibilité et un investisseur, même éclairé, aura plus de mal à saisir le fonctionnement et la gouvernance de ces fonds. Cette course au gigantisme entraîne elle-même des ramifications de tendances.

L’indivision au sein des patrimoines des SCPI

Certaines SCPI recourent de plus en plus à l’indivision pour devenir propriétaires de biens. Cette stratégie, pendant du gigantisme, permet d’acheter des biens plus gros et de limiter le risque financier. Celui-ci est, en effet, partagé entre les différents propriétaires. Tout comme les coûts de travaux.

Cette tendance n’est pas sans contrainte ni inconvénient. Si la réduction de la propriété directe des biens immobiliers permet de limiter les risques, elle réduit aussi les gains. En effet, la rentabilité se dilue entre les différentes SCPI propriétaires et l’investissement à plusieurs entraîne souvent une perte de lisibilité sur le patrimoine. La question de la gouvernance se pose également ici : la participation croisée entre plusieurs SCPI et indivisaires confortant la position du gestionnaire de fonds comme personnage central.

Cette dernière stratégie d’investissement mérite un éclairage particulier. Nous vous proposerons donc dans les prochaines semaines un éclairage plus particulier sur cette thématique de l’indivision… Usus, fructus et abusus n’auront qu’à bien se tenir !!

*Chiffres ASPIM