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02 avril 2021

La fiscalité des revenus des SCPI (Partie 1)

Vous détenez des parts d'une ou plusieurs SCPI ? Vous vous demandez comment déclarer les revenus de vos SCPI ? Découvrez dans notre article tout ce qu'il faut savoir sur la fiscalité des SCPI ! La fiscalité des revenus des SCPI (Partie 1)

La fiscalité des parts de SCPI en deux nature de revenus

La possession de parts de SCPI génère deux catégories de revenus :

La fiscalité des revenus des SCPI (Partie 1)
  • Des revenus fonciers (ou revenus locatifs) qui proviennent de la gestion du parc immobilier. Il s’agit principalement des loyers perçus de vos biens non meublés mis en location.
  • Des revenus financiers (ou revenu capitaux mobiliers) qui proviennent des placements de trésorerie effectués par la SCPI ou des revenus issues de parts de SCI détenues par la SCPI.

Comment déclarer les revenus de parts de SCPI ?

Première nature: des revenus fonciers

Il existe deux régimes d'imposition distincts pour les revenus fonciers : le régime réel et le régime micro-foncier.

Le régime réel peut s'appliquer si les revenus bruts annuels sont supérieurs à 15 000 euros. Dans ce cas là, vous pouvez déduire un ensemble de frais constatés sur les parts (dont les intérêts d'emprunt). Ce choix fiscal nécessite la complétude du feuillet spécifique portant la référence 2044. Il faut noter aussi que vous pouvez choisir le régime réel même si vous avez des revenus inférieur à 15.000 euros. Néanmoins, ce choix est irrévocable pendant 3 ans. Cela signifie que l'option pour le régime réel sera obligatoire les 3 prochaines années.

L'imposition se calcule sur la base du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ce barème se compose de plusieurs tranches auxquelles s'appliquent des Taux Marginal d'Imposition (TMI).

En effet, les Prélèvements Sociaux (CSG, CRDS) s’appliquent sur les revenus fonciers à hauteur de 17,2% en 2020.

Le régime micro-foncier s'applique de plein droit si vous emplissez  les conditions suivantes :

  • Les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 euros par an,
  • Tous les revenus locatifs sont perçus dans le cadre d’une location nue,
  • Vous ne détenez pas de bien immobilier ou de parts de SCPI dont les revenus bénéficient déjà d’un régime fiscal dérogatoire (Scellier, Robien, Malraux, Duflot...).

Dans le cadre du micro-foncier, il n’est pas possible de déduire les frais. Pour le calcul de l’impôt, l’administration fiscale pratique un abattement de 30 % sur vos loyers déclarés. Les 70 % restants sont ajoutés à votre impôt revenu(IR) prélevé à la source le plus souvent.

Exclusion du régime du micro foncier :

Il existe une incompatibilité du régime micro-foncier avec d'autres régimes fiscaux. Par exemple, lorsque le contribuable ou l'un des membres du foyer fiscal est propriétaire d'un bien appartenant aux cas suivants :

  • monuments historiques et assimilés donnés en location,
  • immeubles bénéficiant du dispositif « Malraux », « Périssol », « Besson neuf », « Robien », « Borloo neuf », « Robien ZRR », « Lienemann », « résidence de tourisme », « Scellier intermédiaire », « Scellier ZRR »,  « Cosse ancien », « Borloo ancien » ou « Besson ancien »,
  • parts de sociétés de personnes non transparentes (SCI, SCPI, notamment) donnant en location des immeubles nus,
  • parts de FPI si vous n’êtes pas propriétaire d’un immeuble loué nu.

Seconde nature: des revenus financiers

Le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) s'applique pour les revenus financiers au taux global de 30%. Il se compose :

Attention, si votre tranche marginale d'imposition (TMI) est inférieur à 30%, il est possible d’opter pour l’imposition au barème progressif.

Voici les premiers éléments vous permettant de vous retrouver dans les informations qui seront communiqués par les gestionnaires de fonds de vos SCPI. Prenez bien garde à vos choix de déclaration qui vont conditionner très largement la nature et le montant de vos impots.

La fiscalité des revenus des SCPI (Partie 1)