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17 juillet 2019

Les gestionnaires de fonds, acteurs essentiels des SCPI

Dans l’univers des SCPI, plusieurs termes désignent en pratique la même réalité : « gestionnaire de fonds », « gestionnaire d’actifs immobiliers », « société de gestion », ou même l’anglicisme « asset manager ». De quoi s’agit-il ?

Sociétés de gestion : de quoi s’agit-il ?

La société de gestion assure la direction d’une ou plusieurs SCPI, ainsi que la gestion financière et immobilière du/des fonds immobilier(s) leur appartenant. Elle intervient dans 3 domaines principaux :

- l’investissement et le désinvestissement : la société de gestion définit et met en œuvre la stratégie d'acquisition et de revente de biens immobiliers.

- la gestion des locataires et du parc immobilier : elle optimise l'occupation des immeubles, et assure la gestion courante, l'entretien, les travaux.

- l'information des associés et le marché des parts : elle diffuse l'information régulière nécessaire au suivi de la vie du placement (acquisitions, rapport d’activité, mouvements locatifs...), et enregistre les mouvements des titres des propriétaires.

Une activité réglementée

Selon l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier), il existe en France actuellement 31 sociétés de gestion de SCPI. Elles sont en charge de 175 SCPI, pour une capitalisation totale de 55,38 milliards d’euros.

Pour exercer son activité, chaque société de gestion de SCPI doit au préalable obtenir l’agrément de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Les sociétés de gestion sont entourées de conseils de surveillance, d’experts immobiliers, de commissaires aux comptes, et de dépositaires chargés de vérifier les titres et les flux de trésorerie.

La société de gestion et l’assemblée générale des associés

Les sociétés de gestion administrent les SCPI pour le compte des associés, c’est-à-dire des détenteurs de parts. Au-delà des obligations légales, c’est donc à l’assemblée générale des associés que la société de gestion rend des comptes. Les actionnaires ont le pouvoir de révoquer le gestionnaire, et de confier la gestion de la SCPI à une autre société, même si en pratique cette décision demeure exceptionnelle.

Les sociétés de gestion administrent donc les SCPI en fonction de critères assignés par les actionnaires. Le critère le plus évident, l’optimisation de l’investissement, reste un objectif partagé par toutes. Il reste que le secteur se structure de plus en plus autour d’autres critères, parmi lesquels la durabilité et le respect de l’environnement.

Un secteur qui se structure autour de la question de la durabilité

Le code monétaire et financier oblige les sociétés de gestion à informer les investisseurs sur la manière dont les critères ESG sont pris en compte dans le processus de gestion. De son côté, l’ASPIM a élaboré une « Charte d’engagement en faveur du développement de la gestion ISR (Investissement Socialement Responsable) en immobilier ». De fait, c’est de plus en plus autour de la notion de durabilité que se structure le secteur des gestionnaires de SCPI.

Chaque société se positionne aujourd’hui sur cette question, mais cet engagement peut prendre des formes différentes :

  • Certaines sociétés de gestion refusent une approche systématique. La priorité est donnée aux objectifs de rentabilité, et la prise en compte des critères ESG est secondaire et opportuniste. C'est le cas aujourd'hui d'une part importante du marché des SCPI.
  • D'autres fonds s'engagent dans la rénovation durable de l'ancien. Cette valorisation du bâti existant répond à la dimension environnementale des critères ESG, mais les critères sociaux et de gouvernance ne sont pas toujours traités avec le même soin.
  • Enfin, certaines sociétés choisissent d'investir dans des biens à faible impact environnemental. Les acquisitions concernent exclusivement des biens neufs, construits selon les normes actuelles. La question de l'entretien de ces immeubles, et de leur durabilité, se posera seulement dans quelques années.

Chaque type d'engagement comporte ses points forts et ses limites. En l’absence d’outil de comparaison, il reste difficile de se faire une juste idée du marché et de chaque offre. L’investisseur a la responsabilité de confier ses fonds à la société de gestion la plus en cohérence avec ses convictions.