Replay du webinaire Deeptinvest du 25 mai 2023

Retrouver un extrait du webinaire Deeptinvest du 25 mai 2023 au cours duquel nous avons abordé l'état du marché au 1er trimestre 2023. 

Deeptinvest organise chaque mois un webinaire sur des thématiques différentes mais toujours dans le monde des SCPI. Ce mois-ci, nous avons traité l'état du marché au 1er trimestre 2023. Marc SARTORI, président fondateur de Deeptinvest a abordé la question suivante : le marché de l'immobilier papier montre-t-il des signes d'essoufflement avec les chiffres du 1T 2023 ? Voici un résumé de ces échanges.

Bilan macro immo

Le marché des bureaux :

Le segment des bureaux est celui qui attire le plus d'investissement en matière de SCPI. Ainsi, ce secteur économique est de première importance en France et plus largement en Europe.

On remarque une dynamique toujours assez forte avec des pays qui ont des taux de locations et de croissance extrêmement forts jusqu'à la fin de l'année 2022. Par exemple, Prague (+10,8 %) ou Varsovie (+9,7 %) qui sont les villes où le taux de location a le plus augmenté l'année passée.

Concernant les loyers des bureaux, ils sont particulièrement scrutés depuis le début de l'année 2023. En effet, les loyers ont énormément augmenté sur la dernière période et semble montrer qu'ils ont atteint un plafond. A moins que cela ne soit un début de baisse.

Le marché du commerce :

Le second grand segment de marché sur lequel les SCPI sont massivement investies est celui du commerce. Après une forte augmentation du chiffre d'affaires du commerce de détail après 2020, on constate une tendance qui est à la baisse. Néanmoins, le segment de la restauration après la période covid et post covid de 2020/2021 repart sur des bases fortes là où les autres secteurs sont en deçà. Le segment de la restauration compte un taux de croissance à 46,6 % et celui du commerce de détail s'élève à 9,1 %. 

Le marché du résidentiel :

Ce segment résidentiel se confronte à une tendance extrêmement lourde. En effet, le marché repose pour une large part sur l'ancien. Les besoins de logements neufs restent encore majoritairement sous dimensionnés par rapport à la demande. Les deux tendances qui impactent le segment résidentiel sont l'augmentation des taux d'intérêt et les contraintes environnementales. L'augmentation extrêmement brutale du taux d’intérêt contraint la demande. Ainsi, on constate une difficulté de financement sur le marché. En effet, les banques ont de plus en plus du mal à financer certains investissements. C'est pour cela que la contrainte environnementale rattrape ce marché. Certaines banques ne finance plus des logement qui peuvent être diagnostiqué F ou G. De ce fait, les investisseurs ne peuvent plus financer ces acquisitions. 

Néanmoins, cette problématique pourrait éventuellement se décliner sur les autres segments de marché. Ceux-ci n'étant pas toujours concerné par des législations environnementales contraignantes. Par exemple, le segment des bureaux qui pour le moment est exposé a une législation déclarative avec le décret tertiaire. Néanmoins, après avoir identifié le marché, les contraintes pourraient intervenir et le législateur pourrai changer de trajectoire. Alors, est-ce que cette problématique sur le logement pourrait se généraliser sur les autres segments ? Il faut garder l'œil ouvert sur ce marché.

Récolte des informations du 1T 2023 avec notre Baromètre des SCPI

À partir de notre baromètre, Marc SARTORI Président de Deeptinvest nous donne quelques chiffres de la taille du marché. C'est-à-dire des SCPI ayant publié à date. À noter que toutes les SCPI du marché ne publient pas chaque trimestre. Il y en a un certain nombre qui publie sur une fréquence semestrielle.

Pour ce trimestre, notre équipe a récupéré la totalité des informations. Ainsi, la capitalisation continue à croître. Pour les SCPI qui ont publié ce trimestre, la moyenne de marché pour le Taux de Distribution est de 4,88 %. Il y a une nette amélioration du TD en comparaison du 1T 2022 qui s'élevaient à 4,59%. Globalement, le marché des SCPI démontre une nouvelle fois sa résilience.

En ce qui concerne le Taux d'Occupation Financier, la tendance reste stable pour celui-ci avec 95 % en comparaison de 93 % en 2022.

Pour les gérants, nous avons en tête La Française et Primonial avec des capitalisations qui ont dépassé les 10 milliards et des tendances très contrastés à la fois entre les gérants et au sein même d'un gérant comme par exemple Aestiam.

Évolution de la capitalisation par gérant et ses fonds

Concernant le gérant Aestiam, la collecte reste plutôt faible sur ce premier trimestre mais on remarque des tendances qui ont su être inversées. En effet, il y a certaines collectes qui sont reparties à la hausse comme pour sa SCPI Placement Pierre, ce qui n'était pas le cas depuis un certain temps. Cependant, sur un marché qui a globalement bien collecté Aestiam n'a pas réussi à récupérer une collecte très substantielle. 

À noter la performance du gérant Alderan qui continue à collecter un peu plus de 100 millions sur un seul fonds qui est sa SCPI Activimmo.

Pour le gérant IROKO, on remarque qu'il superforme très largement les collectes qu'il faisait jusqu'à présent. Avec 60 millions de collecte sur le 1er trimestre 2023, leur collecte s'élevait à une cinquantaine pour les périodes passées.

Pour PRIMONIAL, les tendances diffèrent en fonction des fonds. Sa SCPI Primovie collecte très fort pour ce trimestre, mais en parallèle la SCPI Patrimo Commerce fait du surplace depuis un moment. Ce qui est intéressant, c'est qu'au sein d'un gérant, il peut y avoir des différents assez substantielle entre les fonds.

Enfin, il faut noter que Corum arrive à avoir une collecte extrêmement régulièrement sur ses trois fonds avec plus de 100 millions de collecte trimestre après trimestre. Sur les trois fonds, la collecte est bien répartie ce qui génère une belle performance pour ce trimestre.

Focus sur les fonds qui ont le plus collectés

Primovie est en tête de la collecte de ce trimestre avec certains fonds qui sont en termes de capitalisation relativement modeste comme REMAKE LIVE qui a malgré tous effectué une très forte collecte. De plus, il y a Immorente qui est un fond très régulier en matière de collecte depuis à peu près 2 ans maintenant et qui réussit à colleter un peu plus de 100 millions encore ce trimestre. 

Les secteurs d'activité

Pour le taux de distribution des bureaux, on ne remarque pas de modification substantielle pour ce 1er trimestre 2023 en comparaison de l'année 2022.

En ce qui concerne le Taux d'Occupation Financier, globalement, les gérants arrivent à remplir très convenablement leur patrimoine. Pour les bureaux en ce 1er trimestre, ils sont à 94 % et l'année dernière, il s'élevait environ à 93 %.

Les délais de cession

À noter que le délai de cession n'est pas un élément communiquer, mais calculé par notre équipe. Nous faisons nos calculs en regardant sur le second marché les parts qui sont mises à la vente et rachetées puis ensuite, on regarde celle qui ne trouve pas preneur. La grande majorité des fonds sont liquides à part quelques-uns que nous avons identifiées au sein de notre baromètre. 

Pour avoir un visuel et davantage de détail, retrouver l'intégralité du webinaire ici.

Source : Deeptinvest, 31/05/2023, Replay du webinaire Deeptinvest du 25 mai 2023.