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28 mai 2019

La méthode DeeptInvest®

DeeptInvest ® produit une évaluation neutre et objective de fonds d’investissement immobilier (SCPI ou OPCI). Nous avons élaboré une méthode exclusive et originale. Elle est conçue pour organiser et synthétiser toutes les informations utiles à la décision. Notre analyse garantie la plus stricte neutralité dans la restitution de ces informations.

La collecte des informations

L’investissement immobilier a ceci de spécifique qu’il constitue une réalité à la fois financière (circulation de capitaux) et physique (achat et gestion d’un parc immobilier). Nous avons sélectionné une série de critères propres à renseigner sur ces deux aspects.

Ainsi, nous collectons les données publiques (rapports annuels, trimestriels...) pour chaque fonds. Ensuite, nous adressons des questionnaires patrimoniaux spécifiques à chaque gestionnaire de fonds. Il s’agit ici d’informations déclaratives, signalées comme telles. Si le gestionnaire ne répond pas, alors nous le précision dans la restitution.

Le DeeptIndex® : analyse et notation

Ainsi, les informations rassemblées sont organisées. Par la suite, elles sont analysées au travers d'un algorithme que nous avons développé spécifiquement : le DeeptIndex®. Cet algorithme détermine comment le fonds analysé se situe sur chaque critère par rapport à la moyenne des fonds du marché ou de son segment de marché.

Notre algorithme se nourrit des dernières réflexions internationales et nationales en matière de notation financières et extra financières. Il s'organise en deux volets : le DeeptIndex® financier et le DeeptIndex® durable®. Ainsi, le DeeptIndex® durable prend en compte les Objectifs de Développement Durable (ODD) édictés par les Nations Unies. Précisons maintenant le contenu de nos DeeptIndex®.

D'une part, le DeeptIndex® financier considère une centaine de critères, parmi lesquels :

  • Le taux d’endettement,
  • Le TDVM ou taux de distribution sur valeur de marché,
  • Le TOF ou taux d’occupation financier,
  • Le nombre de baux,
  • La rentabilité globale,
  • Le volume des frais,
  • La structure financière,
  • Les contraintes fiscales,
  • L’emprise géographique,
  • La constitution administrative et juridique,

D'autre part, le Deeptindex ®durable s’appuie sur plus de 100 critères extra financiers. Il permet de déterminer l’adéquation du patrimoine des fonds aux critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) :

  • Indicateurs environnementaux : labels obtenus, risques liés à l’immobilier (zone de crue…). Ils sont évalués pour chaque bien, et sont globalisés pour le fonds.
  • Indicateurs sociaux : parité, non-discrimination à la sélection des locataires, présence de logements sociaux dans le parc…
  • Indicateurs de gouvernance : fréquence de renouvellement des représentants, caractère collégial de la décision…

Ainsi, grâce à cette méthode originale et exclusive, DeeptInvest ® propose une information organisée et synthétisée. C'est, ensuite, à l'investisseur qu'Il revient de procéder à un arbitrage, en cohérence avec les objectifs et les critères de choix qui lui sont propres.